Haus oder Wohnung verkaufen - Wann fallen dafür Steuern an?

9.12.2019

Dieser Artikel befasst sich mit dem Immobilienverkauf und seinen steuerlichen Auswirkungen. Er soll darüber aufklären, ob bzw. in welchen Fällen für den Verkauf einer Immobilie Steuern anfallen, worauf beim Verkauf zu achten ist, wie man eine Immobilie steuerfrei verkaufen kann und welche Fristen dafür ausschlaggebend sind. Zudem wird auch erklärt, wie es sich diesbezüglich mit einem geerbten Haus verhält, das man verkaufen möchte oder verkaufen muss.

Die Frage nach möglichen Steuern, die bei einem Verkauf anfallen können, stellt sich dabei grundsätzlich bei allen Immobilien, die verkauft werden sollen – also nicht nur bei Häusern und Grundstücken sondern auch beim Verkauf von Wohnungen, so dass wir hier sowohl der Frage nachgehen, welche Regeln beim Verkauf eines eigenen Hauses, eines Grundstückes oder einer Wohnung gelten und wie sich das im Falle eines angetretenen Erbes verhält.

Unter einer Immobilie versteht man ein an seinem Ort fest verankertes Objekt. So, wie es der aus dem Lateinischen kommende Name bereits sagt, handelt es sich um etwas nicht Bewegliches, also um etwas „un - bzw. nicht - mobiles“ oder eben auf lateinisch „im – mobilis“. Dabei können diese Objekte sowohl bebaute oder unbebaute Grundstücke, als auch Häuser oder Wohnungen sein. Im deutschsprachigen Raum (Deutschland, Österreich, Schweiz) gibt es für den Überbegriff Immobilie in den jeweiligen Ländern unterschiedliche Bezeichnungen. Während man z. B. zu einem bebauten Grundstück in Deutschland auch Anwesen sagt, bezeichnet man diese Anwesen in Österreich als Realitäten und in der Schweiz als Liegenschaften.
Auf Grund ihrer Unbeweglichkeit – also ihrer Immobilität - unterliegen sie anderen Gesetzen und steuerlichen Regeln als bewegliche Gegenstände, wie das z. B. bei Fahrzeugen, bei Gemälden, oder diversen Wertgegenständen der Fall wäre.

Erwerb einer Immobilie

Wer eine Immobilie käuflich erwirbt, muss dafür eine Steuer, die so genannte Grunderwerbssteuer, entrichten. Dies trifft zunächst auf jeden Kaufvorgang zu. Für die Übertragung der Eigentumsrechte sind zudem diverse amtliche und/oder notarielle Formalitäten notwendig. Nach dem Kaufprozedere ist der/die im Grundbuch eingetragene Käufer/in dann der bzw.die Besitzer/in dieser Immobilie. Ob die Immobilie selbst genutzt oder z. B. vermietet werden soll, spielt für die Grunderwerbssteuer also keine Rolle.

Wie sieht es aber aus, wenn der Eigentümer bzw. die Eigentümerin die Immobilie verkaufen möchte?
Nachfolgend sollen dazu nun die Regeln beim Hausverkauf, beim Verkauf der Wohnung oder bei der Veräußerung eines geerbten Hauses näher betrachtet werden.

Steuer beim Verkauf eines Hauses, eines Grundstückes oder einer Wohnung

Der Verkauf einer Immobilie kann für den Verkäufer bzw. die Verkäuferin der Immobilie steuerliche Auswirkungen haben.

Hier stellen sich vor allem folgende Fragen:

  • Fallen beim Verkauf einer Immobilie Steuern an?  
  • Welches sind die regulären Voraussetzungen, damit beim Immobilienverkauf keine Steuern bezahlt werden müssen?
  • Wann ist ein steuerfreier Verkauf der Immobilie möglich?
  • Was ist zu beachten, wenn man eine Immobilie geerbt hat und diese Immobilie verkaufen möchte, ohne dabei Geld an den Staat zu verlieren?

Grundsätzlich gilt bei der Steuer, dass Gewinne, die aus einem Verkauf erzielt werden, nach § 23 EStG steuerpflichtig sind. Das trifft im Allgemeinen auch auf Häuser und Wohnungen zu, allerdings nur für die ersten 10 Jahre nach der Fertigstellung des Baues des Gebäudes oder nach dem Erwerb der Immobilie. In dieser Zeit greift die so genannte Spekulationsfrist.
Alle Immobilien, die nach einer Frist von 10 Jahren veräußert werden, sind nicht mehr steuerpflichtig. Deshalb kommt es hierfür auf das genaue Datum an, auf welches der Erwerb beurkundet und im Kaufvertrag sowie im Grundbuch eingetragen wurden, denn von diesem Tag an zählt die Zeit, die für einen möglichen steuerfreien Verkauf ausschlaggebend sein wird.
Handelt es sich bei der Immobilie um ein angetretenes Erbe, gelten die gleichen Fristen, wie sie auch beim Erblasser gegolten haben und sie zählen ab dem Zeitpunkt, ab dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat oder der Bau fertiggestellt wurde.

Dennoch trifft auch das nicht auf alle Immobilien zu.
In der Frage, wann beim Verkauf einer Immobilie Steuern anfallen, gibt es noch die Regel nach der Nutzung der Immobilie, denn bei einem selbst bewohnten Haus oder einer selbst genutzten Wohnung gilt die Spekulationsfrist nicht, zumindest nicht für 10 Jahre.

Wann fallen beim Verkauf einer Immobilie Steuern an?

In den meisten Fällen trifft diese Besteuerung bei privaten Immobilienbesitzern nicht zu. Dafür sollten die genannten Regeln beachtet und eingehalten werden.
Die beschriebene 10 – Jahres – Frist gilt zunächst pauschal für alle Immobilien. Doch dann gelten die jeweiligen Ausnahmeregeln, die sich danach richten, ob die Immobilie selbst genutzt bzw. selbst bewohnt wird, wie lange die Immobilie bereits im Besitz des jeweiligen Eigentümers ist und ob dem Besitzer ggf. mehrere Immobilien gehören, die er in einem relativ kurzen Zeitraum verkauft.
Verfügungen, die das eigene Nutzungsrecht dabei heranziehen, betreffen in der Regel bebaute Grundstücke.
Im Falle von nicht selbst genutztem Wohneigentum bzw. einer nicht selbst bewohnten Immobilie gilt der Grundsatz, dass ein Eigentümer nicht mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren steuerfrei verkaufen kann.
Mehr als 3 Gebäude im Fünfjahres - Zeitraum würden als ein Indiz gewertet, dass es sich hierbei um gewerbsmäßige Veräußerungen handelt und darauf wären entsprechend Gewerbe– und Umsatzsteuern fällig.
Auch bei Immobilien, die nicht selbst bewohnt werden und innerhalb einer Frist von weniger als 3 Jahren verkauft werden, müssen Steuern bezahlt werden. Hier greift die bereits erwähnte Spekulationssteuer.
Wer die Spekulationssteuer nicht umgehen kann, wird nach folgenden Kriterien bewertet:
a) Wertzuwachs der Immobilie und
b) Einkommenssteuersatz.
Beim Wertzuwachs geht es um den Gewinn, der nach dem Verkauf erzielt wurde und bei dem es gegenüber des Erwerbes der Immobilie zu einem höheren Verkaufswert gekommen ist, z. B. durch Modernisierungen etc.
Die Steuerbemessungsgrenze berechnet sich demnach aus diesem Verkaufsgewinn(auch Veräußerungsgewinn genannt).
Der Einkommenssteuersatz wird individuell berechnet und richtet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Nach diesem werden Menschen mit höherem Einkommen auch eine deutlich höhere steuerliche Belastung haben als Menschen mit sehr geringem Einkommen und dieser Steuersatz wird entsprechend auch auf die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf angewendet.
Diese Steuern beziehen sich jedoch nicht auf den gesamten Verkaufserlös, sondern nur auf den Verkaufsgewinn. In diese Berechnungen fließen neben dem Anschaffungspreis und dem Verkaufspreis auch Abschreibungen, die der Besitzer der Immobiie geltend machen kann, mit ein.
Der Gewinn, der beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann, berechnet sich demnach aus dem Verkaufspreis minus dem Anschaffungspreis sowie der Steuerersparnis.
Die höchste Steuerbelastung haben entsprechend die gewerblichen Immobilienhändler.
Wer eine bisher selbst genutzte Immobilie verkauft und diese sich mindestens 3 Jahre bzw. 10 Jahre im privaten Besitz bzw. in privater Nutzung durch den Besitzer selbst oder nahe Angehörige befunden hat, kann den Immobilienverkauf steuerfrei tätigen.

Welche Fristen gelten genau, um die Immobilie steuerfrei zu verkaufen?

Wer sein Haus, das Grundstück oder eine Immobilie seit der Fertigstellung der Immobilie oder seit deren Erwerb selbst genutzt hat oder aber dies in dem Jahr, in dem die Immobilie verkauft werden soll und in den zwei Kalenderjahren zuvor, selbst bewohnt hat,für den fallen keine Steuern bei der Veräußerung der Immobilie an.  
Steuern beim Haus- oder Wohnungsverkauf werden jedoch immer dann fällig, wenn sie fremdgenutzt werden oder leer gestanden haben.
Darüber hinaus gilt beim Verkauf von mehreren Immobilien die so genannte 3 – Objekte – Regel. Diese besagt, dass der Besitzer bzw. die Besitzerin, welche/r in den letzten 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft hat, als gewerbliche/r Immobilienverkäufer/in angesehen wird und daher beim Verkauf der jeweiligen Immobilie Gewerbesteuern und Umsatzsteuern bezahlen.
Diese Regel trifft auch auf den Verkauf von Wohnungen zu, z. B. wenn ein/e Besitzer/in eines Mehrfamilienhauses mehrere der Wohnungen dieses Hauses verkaufen. Auch in diesem Fall greift die Aussage nicht, dass die Wohnungen vorher alle selbst genutzt wurden, da man in der Regel diese Wohnungen bspw. in ein und demselben Haus vor dem Verkauf nicht alle selbst genutzt haben wird.
Für das Finanzamt gilt der Verkäufer bzw. die Verkäuferin dann als gewerbliche/r Händler/in und es fallen die entsprechenden Steuern an. Gleichwohl kann der Besitzer eines Grundstückes, der dieses nicht mindestens 10 Jahre in seinem Besitz hatte, eine eigene Benutzung zu Wohnzwecken nur dann geltend machen, wenn es sich dabei um ein bebautes Grundstück handelt. Unbebaute Grundstücke können ja nicht bewohnt werden und deshalb gilt diese Ausnahmeregelung hier ebenfalls nicht.

Wie gelingt ein steuerfreier Verkauf von einer Immobilie, wenn diese geerbt wurde?

Wer jemand ein Erbe antritt und im Nachlass befindet sich ein Grundstück, dann steht oft die Entscheidung an, ob er das Grundstück selbst nutzen möchte und beispielsweise von seiner bisherigen Wohnung in die vielleicht schönere oder größere Wohnung bzw. in dieses geerbte Haus umzieht. Allerding kann sich der Erbe auch für den Verkauf der Immobilie entscheiden und so stellt sich auch hier die Frage, ob Steuern beim Verkauf anfallen.
Im Wesentlichen gelten hier die gleichen grundsätzlichen Richtlinien, die es auch bei einem selbst erworbenen Grundstück gibt. Auch hier gilt z. B. die 10 - Jahres - Frist
für den steuerfreien Verkauf. Diese Frist beginnt jedoch mit den Eigentümerrechten des Erblassers und nicht erst mit denen des Erben. Die jeweiligen Fristen gehen somit vom Erblasser auf den Erben über. Wer ein Haus geerbt hat, muss also meistens nicht mit einer Belastung vom Finanzamt rechnen, auch wenn das geerbte Grundstück schon kurz nach dem Erbfall oder besser nach dem Erbantritt veräußert wird Maßgeblich ist hier also wiederum, wie lange die Immobilie im Besitz des Erblassers war bzw. wie der Erblasser die Immobilie genutzt hat.
Betrachtet man also die geltenden Bestimmungen hinsichtlich der jeweiligen Fristen oder der Ausnahmeregelungen auf Grund der eigenen Nutzung, kann man sagen, dass Steuern beim Verkauf eher die Ausnahme als die Regel darstellen, so dass es private Besitzer von Immobilien nicht trifft und Steuern lediglich für gewerbsmäßige Immobilienhändler anfallen oder wenn das Finanzamt von Spekulationsobjekten ausgehen muss, was sie meistens an bestimmte Fristen knüpfen.
Nicht steuerfrei ist demnach der Verkauf von Immobilien in kurzen zeitlichen Abständen. Das betrifft sowohl die Zeit, wenn eine Immobilie bereits nach kurzer Zeit verkauft und gleichzeitig auch nicht selbst genutzt wurde. Sobald eine Immobilie nachweisbar privat genutzt wurde, verkürzt sich die Spekulationsfrist von 10 Jahren auf ca. 3 Jahre, und zwar auf das jeweils aktuelle Jahr, in dem die Immobilie verkauft wird und die zwei Kalenderjahre davor. Diese Regeln gelten unabhängig davon, ob die Immobilie selbst erworben oder geerbt wurde. Auch die Fristen bleiben bestehen und gehen im Erbfall vom Erblasser auf den Erben über.
Daraus geht hervor, dass private Eigentümer müssen meistens keine Steuern beim Immobilienverkauf bezahlen müssen, solange es sich um nicht mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren handelt. Wer jedoch innerhalb einer relativ kurzen Zeit mehr als die akzeptierten 3 Objekte verkauft, gilt als Händler und muss die entsprechenden Steuern bezahlen. Für gewerbliche Immobilienhändler gelten die Umsatzsteuer und die Gewerbesteuer sowie die so genannte Spekulationssteuer.

Was genau ist eine Spekulationssteuer und wann wird sie erhoben?

Die so genannte Spekulationssteuer ist nichts anderes als die Einkommenssteuer, die sich auf die zu verkaufende oder verkaufte Immobilie bezieht.
In der Tat trifft sie meist nur gewerbsmässige Händler. Für alle anderen gilt diese Steuer im Wesentlichen nicht, wenn sie die Immobilie bis zum Verkauf selbst genutzt haben oder mindestens 10 Jahre in ihrem Besitz hatten. Genau genommen trennt der Staat mit dieser Spekulationssteuer private Nutzer und geschäftliche Anbieter.

Deshalb noch einmal zusammengefasst: wann immer eine Immobilie (Haus, Grundstück, Wohnung) verkauft wird, fallen nur dann Steuern an, wenn die Objekte fremdgenutzt werden und innerhalb der Spekulationsfrist veräußert werden sollen.
Handelt es sich bei dem Objekt um ein unbebautes Grundstück, muss auf den Gewinn eine Einkommenssteuer bezahlt werden.

Zusammenfassung zum Thema Steuern beim Hausverkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist für den privaten Nutzer, der bereits 10 Jahre im Besitz dieses Hauses, dieser Wohnung/Eigentumswohnung oder eines anderen Grundstückes ist, einkommenssteuerfrei.
Auch Erben, die von einem Erblasser mit einer Immobilie bedacht wurden, müssen in aller Regel dafür keine Steuern bezahlen, sofern der Erblasser diese Immobilie bereits 10 Jahre sein eigen nennen konnte oder in den letzten drei Jahren selbst genutzt hat. Diese Fristen gehen auf den Erben über, so dass er diese Immobilie genauso verkaufen kann, als wäre sie von jeher in seinem Besitz gewesen.